STJ define discussão sobre taxa de corretagem
Por: Luiza Calegari
Fonte: Valor Econômico
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o consumidor tem dez anos
para pedir a devolução da comissão de corretagem em caso de rompimento
de contrato com construtora ou incorporadora por atraso na entrega de
imóvel. A tese foi definida ontem pela 2ª Seção, que negou o pedido do setor
imobiliário para fixar o prazo em três anos, por unanimidade.
Os ministros acompanharam o entendimento do relator, Humberto Martins,
que aplicou a previsão do artigo 205 do Código Civil. Pelo dispositivo, “a
prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor”.
A questão é importante porque, embora a Leiº 13.786, de 2018, chamada de
“Lei do Distrato”, tenha trazido regras claras para essas situações, a comissão
de corretagem ainda era um ponto de dúvida para os consumidores.
Normalmente, ela equivale a 6% do valor total da transação e é paga quando o
contrato de compra e venda é assinado.
No caso analisado, o Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) tinha aplicado a
prescrição de dez anos. A incorporadora, porém, argumentou que essa decisão
afronta o Tema 938 dos recursos repetitivos do STJ, que prevê que o prazo para
interposição de ação pedindo restituição da comissão de corretagem é de três
anos.
No STJ, o então relator do caso, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu
que essa tese não se aplica ao caso julgado, pois se refere à cobrança abusiva da
comissão. Na ação julgada, por sua vez, o que houve foi atraso na entrega do
imóvel. Assim, indicou a questão para recurso repetitivo (Tema 1099 ou REsp
1897867).
Falando pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc),
amicus curiae no processo, o advogado Gustavo Pacífico defendeu a aplicação
da previsão do artigo 206 do Código Civil. O dispositivo prevê prazo
prescricional de três anos para processos sobre enriquecimento indevido, que
seria o caso da comissão de corretagem.
Segundo ele, o contrato de corretagem é autônomo em relação ao contrato
imobiliário. “A majoração desse prazo prescricional, considerando que já há
uma jurisprudência sedimentada pelo prazo trienal, amplamente aplicada pelo
mercado, vai gerar repercussão econômica muito relevante de âmbito nacional”,
afirmou ele na sessão.
Para os ministros, no entanto, o caso sob análise não trata de enriquecimento
indevido. Humberto Martins destacou que a Corte Especial, inclusive, tem
precedentes entendendo que esse conceito não se aplica à discussão de cláusulas
contratuais. Foi o que ocorreu, por exemplo, quando o colegiado decidiu que o
prazo para pedir devolução por cobrança indevida de serviços de telefonia não
contratados é de dez anos (EREsp 1523744).
A jurisprudência das duas turmas de direito privado, para casos de atraso de
entrega de imóvel, já tendia para a prescrição de dez anos. A 4ª Turma aplicou
esse entendimento em uma ação em que o prazo de entrega do imóvel foi
descumprido, entendendo que as parcelas pagas deveriam ser totalmente
restituídas (REsp 1713608).
A 3ª Turma também seguiu pelo mesmo caminho ao determinar que "nas
controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral
do artigo 205 do Código Civil que prevê dez anos de prazo prescricional" (REsp
1729847).
Walter José Faiad de Moura representou o Instituto Brasileiro de Defesa do
Consumidor (Idec), que também era amicus curiae no processo. Segundo o
advogado, a decisão do STJ foi justa, pois igualou o prazo para pedir restituição
da comissão de corretagem ao prazo para pedido de indenização pelo atraso.
“A moradia constitui um dos maiores gastos que uma pessoa tem na vida.
Quando se coloca boa parte do dinheiro obtido com o trabalho de uma vida
inteira na compra de um imóvel, e não se consegue obter o imóvel, o trauma é
muito grande, a vida fica bagunçada, a situação pode levar ao
superendividamento”, afirma ele, ao explicar a defesa do prazo de prescrição de
dez anos.
Segundo Ana Taques, sócia de Direito Imobiliário do escritório Siqueira Castro,
na situação analisada pelo STJ, o fato gerador do pedido do consumidor é o
atraso na entrega do imóvel e, por isso, não se pode falar em enriquecimento
indevido. “A vantagem é do comprador, que tem mais tempo para entrar com
a ação, para se municiar de documentação e fatos”, diz.
Algumas incorporadoras, acrescenta, estão tentando compensar a possibilidade
de devolução, incluindo uma cláusula nos contratos com as imobiliárias para
determinar que, em caso de rescisão, será preciso devolver a taxa de corretagem.
“Mas a maioria das imobiliárias entende que a desídia é da incorporadora, que
não cumpriu o prazo de entrega do imóvel. Então, a responsabilidade recai
sobre a incorporadora”, afirma. A Lei do Distrato prevê um prazo de tolerância
de seis meses após a entrega combinada para os atrasos (artigo 43-A).